物業投資 經驗交流 (一)

有讀者來信問Mr. D， 可否分享一下物業投資的經驗? 

說來慚愧，筆者親父經營多年地產代理生意，Mr.D閒時與家父去各區看樓盤、分析市況，其實應該比一般人更掌握物業市場發展;但自問在辣招下只有一層投資性物業，實在不敢說甚麼分享經驗，最多是說與大家讀者交流交流吧! 

跟幾千蚊、幾萬蚊就有交易的股票投資不同，物業投資，首先是講荷包實力，就算可以申請按保降低首期要求，人工亦要通過壓力測試，有雄厚實力的話，平樓貴樓任你選; 實力一般般的話，通常只有銀碼較細(但呎價通常較貴)的小型樓盤或遍遠村屋可以選擇。

筆者奉行均衡投資政策，股票、債券、外匯、黃金、保險都會涉獵，物業投資當然也不例外，只是比例各有不同。如李老闆所說，自住的話，何時買都可以，投資就另作別論。現時，身邊的朋友都會研究去外國移民，而大部份西方都會徵收環球稅，在香港收租要比稅，物業升值又要比稅，如果你亦有移民打算，個人認為先不要想在香港投資物業了，待決定了移民與否，再作進一步分析買不買樓吧。

決定了投資物業，亦計算了自己的budget; 我們就要看看自己遍好一手物業，還是二手物業? 投資二手物業收租，一般可以較快收樓放租，有些二手樓盤甚至是連租約出售，而一手盤一般都有1-2年的樓花期，要收租就要等等。議價空間，二手盤的議價空間因業主而異，有的願意割價求售，有些不肯; 而一手盤則沒有任何議價空間，開價是多少就多少。樓齡與樓按，二手樓齡較高，買家需要注意銀行能否承造高樓齡物業的樓按。

********後記: 受家父 - 退休型地產代理Mr. Jackson所托，在這裡幫他賣賣廣告，如大家讀者/朋友有興趣買新樓(任何地區)，可以聯絡他: 60388120 Jackson;  筆者已為大家爭取了明碼實價50%回佣 (告訴他，是Mr.D介紹便可)，回佣未必是最高，但好比跟不認識的agent以不能兌現的高回佣欺騙了，得不償失。如果大家見到家父，可能會有一點似曾相識的感覺，因為他經常被電視台/youtube 邀請做睇樓團嘉賓。********

穩陣的資金出路

現時一般銀行定期利息遍低，如果大家已用盡樓按掛鉤存款，可能會想想餘下資金的出路。

相信有留意Mr.D文章的朋友都了解筆者一向不喜歡買股票收息，還記得在數個月前的一篇分析文章，當時匯豐銀行股價還是56元，我分析了買匯豐收息的弊處，過了幾個月的今天，匯豐真的再次跌至低位兼唔派息。

這些分析都不是甚麼料事如神，因為歷史都告訴我們了。

話說回來，現時我的資金主要配置在債券上，但入場費較貴(一般都是20萬美元起跳)，比較容易入門的是短期儲蓄保險，市面上有一些3年期的儲蓄保險，基本保證回報有約2.5%，這不是高回報，卻比銀行定期好多了。

分享一下我的一隻最近買了的短期儲蓄保險，它是網上保險公司Blue 的WESAVE Plan1; 此計劃最大的一個特色是可以隨時終止保單, 最低保證回報也有2%，最低入場費只為4000美元, 相當有吸引力，亦相當平民化。

風暴中的部署

回顧上年八月至十二月Mr.D 寫的幾片文章，講述"準備經濟下行的理財部署"，意料之中但不願意看到的經濟下行，真的來臨了! 最近一兩個月， 香港甚至中美之間發生了許多變化，經濟環境極不明朗。

https://arbitragehk.blogspot.com/2019/08/1.html

筆者自認保守，沒有大舉進入股票市場。長線投資亦要選時機，現時大部分經濟版塊都欠缺基本的增長動力，股票價格(卻因為印銀紙的關係)持續高企，這是健康嗎?這會持久嗎? 

無疑，這段日子投資困難，不想白白損失賺息機會，又不想冒太大風險，確實不客易。

然而，我的部署如下: 

一. 歸還大部分OD(透支)貸款，該部分貸款主要是定息的P Plan，未能享受減息帶來的好處，歸還該部分貸款，可以減低昂貴支出，提升整體投資回報率 

二. 發掘市場上少有還未被看上的優質債券 (是純債券，不是債券基金)，最近買入的是一本地大型地產商的2029年債及永續債，孳息率約為4%多一點，加上借入美金低息槓桿，槓桿後孳息率約為 8-9% 

三. 把握虛擬銀行短期的定期優惠，將在傳統銀行到期的定期轉過去做。7月前，在Welab Bank做了一些定期存款，當時有2.5%三個月的定期，算是市場上數一數二。

四. 將餘下的少部分資金暫放在樓按掛鉤存款。

五. 閒時Day Trade 美股，但這是重娛樂多於賬面回報，所以放在第五項。為何選美股Day Trade 呢? 主要是交易成本較低，在IB上買賣，手續費來回只是2-3美元，不用stamp duty。一點要再強調是Day Trade, 無論輸贏都要自我控制，即日結賬。