物業投資 經驗交流 (二)

來到第二集，會講講物業純投資。

純投資的話，就要選擇高一點回報的地區。

回報，一般由 (i) 租金回報; 及(ii) 支本增值所組成。

對於租金回報的計算，普遍大眾都會以12個月租金除以樓宇買入價來計算; 但MR.D 對租金回報有更嚴謹的計算要求，就是要計算管理費及稅金，回報率為(12個月租金 - 12個月管理費- 稅金) / 樓宇買入價 ，如果有做樓按的話，槓桿後回報計算是(12個月租金 - 12個月管理費- 12個月的利息支出- 稅金)/ 首期付出的資金。只有蘋果對蘋果的計算及比較，才能知道這物業投資是否比其他投資如債券、股票更值得!

而支本增值方面，則主要包含兩大原素: (i) 市場供求問題帶來的價格提升，(ii) 被收購重建的收購金額。 在這裡，筆者建議大家入市前，要做足功課，鎖定一至兩個地區後，再進而看看該區不同樓盤的比較。

今集，先跟大家分享一下不同地區空置率的問題，空置率高，代表供過於求問題嚴重，對租金、樓價帶來一定的負面影響。根據政府發出的2020香港物業報告，全港空置率最高的地區是大埔區，空置率高達9.4%，即10間屋約有1間是空置的。近年，大埔吐露港一帶的樓盤，無論租金或樓價，一直低水，而且不斷有低價的樓盤推出，個人認為自住還可以，但有興趣投資該區的朋友，真的要認真再三考慮。

空置率低的地區是葵青 (0.7%)及黃大仙區 (0.8%)，交通、生活配套方便、少新樓供應，應該是其空置率低的原因。其次，空置率較低的地區有荃灣及油尖旺區，分別為2.0%及1.9%。

作為投資者，出租出售都好，最緊要是要有牙力，有牙力就可以企硬價錢，爭取更高的回報，然而，地區空置愈低，業主的牙力則愈大。

********後記: 受家父 - 退休型地產代理Mr. Jackson所托，在這裡幫他賣賣廣告，如大家讀者/朋友有興趣買新樓(任何地區)，可以聯絡他: 60388120 Jackson;  筆者已為大家爭取了明碼實價50%回佣 (告訴他，是Mr.D介紹便可)，回佣未必是最高，但好比跟不認識的agent以不能兌現的高回佣欺騙了，得不償失。如果大家見到家父，可能會有一點似曾相識的感覺，因為他經常被電視台/youtube 邀請做睇樓團嘉賓。********

物業投資 經驗交流 (一)

有讀者來信問Mr. D， 可否分享一下物業投資的經驗? 

說來慚愧，筆者親父經營多年地產代理生意，Mr.D閒時與家父去各區看樓盤、分析市況，其實應該比一般人更掌握物業市場發展;但自問在辣招下只有一層投資性物業，實在不敢說甚麼分享經驗，最多是說與大家讀者交流交流吧! 

跟幾千蚊、幾萬蚊就有交易的股票投資不同，物業投資，首先是講荷包實力，就算可以申請按保降低首期要求，人工亦要通過壓力測試，有雄厚實力的話，平樓貴樓任你選; 實力一般般的話，通常只有銀碼較細(但呎價通常較貴)的小型樓盤或遍遠村屋可以選擇。

筆者奉行均衡投資政策，股票、債券、外匯、黃金、保險都會涉獵，物業投資當然也不例外，只是比例各有不同。如李老闆所說，自住的話，何時買都可以，投資就另作別論。現時，身邊的朋友都會研究去外國移民，而大部份西方都會徵收環球稅，在香港收租要比稅，物業升值又要比稅，如果你亦有移民打算，個人認為先不要想在香港投資物業了，待決定了移民與否，再作進一步分析買不買樓吧。

決定了投資物業，亦計算了自己的budget; 我們就要看看自己遍好一手物業，還是二手物業? 投資二手物業收租，一般可以較快收樓放租，有些二手樓盤甚至是連租約出售，而一手盤一般都有1-2年的樓花期，要收租就要等等。議價空間，二手盤的議價空間因業主而異，有的願意割價求售，有些不肯; 而一手盤則沒有任何議價空間，開價是多少就多少。樓齡與樓按，二手樓齡較高，買家需要注意銀行能否承造高樓齡物業的樓按。

********後記: 受家父 - 退休型地產代理Mr. Jackson所托，在這裡幫他賣賣廣告，如大家讀者/朋友有興趣買新樓(任何地區)，可以聯絡他: 60388120 Jackson;  筆者已為大家爭取了明碼實價50%回佣 (告訴他，是Mr.D介紹便可)，回佣未必是最高，但好比跟不認識的agent以不能兌現的高回佣欺騙了，得不償失。如果大家見到家父，可能會有一點似曾相識的感覺，因為他經常被電視台/youtube 邀請做睇樓團嘉賓。********

穩陣的資金出路

現時一般銀行定期利息遍低，如果大家已用盡樓按掛鉤存款，可能會想想餘下資金的出路。

相信有留意Mr.D文章的朋友都了解筆者一向不喜歡買股票收息，還記得在數個月前的一篇分析文章，當時匯豐銀行股價還是56元，我分析了買匯豐收息的弊處，過了幾個月的今天，匯豐真的再次跌至低位兼唔派息。

這些分析都不是甚麼料事如神，因為歷史都告訴我們了。

話說回來，現時我的資金主要配置在債券上，但入場費較貴(一般都是20萬美元起跳)，比較容易入門的是短期儲蓄保險，市面上有一些3年期的儲蓄保險，基本保證回報有約2.5%，這不是高回報，卻比銀行定期好多了。

分享一下我的一隻最近買了的短期儲蓄保險，它是網上保險公司Blue 的WESAVE Plan1; 此計劃最大的一個特色是可以隨時終止保單, 最低保證回報也有2%，最低入場費只為4000美元, 相當有吸引力，亦相當平民化。

風暴中的部署

回顧上年八月至十二月Mr.D 寫的幾片文章，講述"準備經濟下行的理財部署"，意料之中但不願意看到的經濟下行，真的來臨了! 最近一兩個月， 香港甚至中美之間發生了許多變化，經濟環境極不明朗。

https://arbitragehk.blogspot.com/2019/08/1.html

筆者自認保守，沒有大舉進入股票市場。長線投資亦要選時機，現時大部分經濟版塊都欠缺基本的增長動力，股票價格(卻因為印銀紙的關係)持續高企，這是健康嗎?這會持久嗎? 

無疑，這段日子投資困難，不想白白損失賺息機會，又不想冒太大風險，確實不客易。

然而，我的部署如下: 

一. 歸還大部分OD(透支)貸款，該部分貸款主要是定息的P Plan，未能享受減息帶來的好處，歸還該部分貸款，可以減低昂貴支出，提升整體投資回報率 

二. 發掘市場上少有還未被看上的優質債券 (是純債券，不是債券基金)，最近買入的是一本地大型地產商的2029年債及永續債，孳息率約為4%多一點，加上借入美金低息槓桿，槓桿後孳息率約為 8-9% 

三. 把握虛擬銀行短期的定期優惠，將在傳統銀行到期的定期轉過去做。7月前，在Welab Bank做了一些定期存款，當時有2.5%三個月的定期，算是市場上數一數二。

四. 將餘下的少部分資金暫放在樓按掛鉤存款。

五. 閒時Day Trade 美股，但這是重娛樂多於賬面回報，所以放在第五項。為何選美股Day Trade 呢? 主要是交易成本較低，在IB上買賣，手續費來回只是2-3美元，不用stamp duty。一點要再強調是Day Trade, 無論輸贏都要自我控制，即日結賬。

是入市股票的時候了嗎?

有留意筆者文章的朋友應該知道，Mr.D是不喜歡投資股票的，看見上年至今年初的升浪一個接一個，我沽出了90%絕無僅有的股票，更將強積金50%的股票及進取型基金轉成65歲退休人士基金，怎料2星期後的二月中，環球股市大跌...

然而，主力持有債券的筆者，因債市受股市拖累，投資資產亦有所下跌，只是幅度沒有股票那麼高。云云投資中，應該只有儲蓄保險是最安全。

股票市場，由高位下跌了超過20-25%，銀行股如匯豐、花旗的股價更慘不忍睹，現在是時候低吸嗎?有人說現金為王，這是對的，但這個王是不易做的，如果沒有在適當的時候發揮君王的角色，使現金充分提升價值，這個王最後可能成為連通脹都追不到的昏君。同樣地，如果這個王找錯了時機出兵，投資失利，也會成為損兵折將的敗寇。

筆者雖不喜歡投資股票，但個人確信在這時期，沒有其他可靠的投資工具比股票更有上升空間!再下跌的風險一定有，但100%肯定的是，現在不是歷史高位。

手持現金的我們既不想做昏君，又不想做敗寇，精髓大概也是要分散投資，靈活調配!

令人失望的虛擬銀行定期息率

香港首間虛擬銀行ZA Bank最近開始試業，Mr.D亦去該網站查看一番，只可惜失望而回。

失望之一，定期息率強差人意

由2月17日的網頁資料所看，ZA Bank的1個月港元定期息率為1.4%，3、6、12個月定期息率的均2.0%; 這樣一般的息率，比一些中小傳統銀行如中信、集友、創興銀行的定期息率還要低! 如此失色的息率，怎樣吸引一般市民進場??

虛擬銀行不需要以昂貴租金租地舖營運，亦不需聘請前線員工、保安員等，營運成本應該比傳統銀行低，為何就不能將節省了的成本與存戶分享呢?

當然，虛擬銀行應該投入了不少資金於建立系統中，亦可能高薪聘請了不少工程人員、合規人員為其創建銀行，然而，筆者認為虛擬銀行在計算銀行自身的回本期時，亦應看清楚市場的競爭。雖然，現今社會科技普及，差不多男女老幼每人都有一部智能電話，但真正會善用網上理財的人有多少呢? 而那些會善用網上理財的人難度就不懂得上網格價嗎?

一些尚有多間分所的傳統銀行都要用高息定期去吸引存戶，真不清楚籍籍無名的虛擬銀行怎樣能夠以低息定期吸客呢?! 沒有充分的存款群，虛擬銀行又怎能大力推出借貸?不能大量的借貸，銀行又如何賺錢?

不知道大家會否開此虛擬銀行戶口呢? 很老實說，以目前的定期息率來看，筆者肯定不會!

下集再分享!

想睇睇每日港元定期存款頭五位最高息的銀行存款利率及每日HIBOR資料，可以去以下網址:

http://www.tripfounder.com/hkdinterest.html

低息期的考驗

在美國減息及香港經濟不景氣下，相信2020年香港將開始進入低息期，借錢的息口平了，定期存款利率亦開始在本年初向下調整，對於喜歡低風險、做定期收息的朋友實在是一個考驗!

定期的續期利息一次比一次少，如此下去，認真無癮!
大家都想可以盡快找到更好的出路，問題是在那裡呢?

有些朋友可能會買股票收息，但如果經濟不景氣，股市下跌，股價下跌的幅度隨時大於收息，以致得不償失。

Mr.D 現時有約25%資金處於定期存款，其餘分佈在債券、基金、儲蓄保險等，假若港元定期存款年息真的跌低至1.5%或以下，我可能把原有定期存款中的50%存於活期存款，取回資金運用主導權(不用被定期鎖死)，靜待更好的機會。

最後，在此，也給大家少少貼士，在低息期下，其實亦可以爭取較高的定期息口，秘訣是要不停轉銀行做定期，拿取新資金定期優惠; 另外，開立較小型銀行戶口如:集友、大新、創興、中信銀行，都有較大機會取得較高的定期息口。

轉來轉去，當然是麻煩的!
但老土D個句: 機會是留給有準備的人~

下集再分享!

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