來到第二集，會講講物業純投資。
回報，一般由 (i) 租金回報; 及(ii) 支本增值所組成。
對於租金回報的計算，普遍大眾都會以12個月租金除以樓宇買入價來計算; 但MR.D 對租金回報有更嚴謹的計算要求，就是要計算管理費及稅金，回報率為(12個月租金 - 12個月管理費- 稅金) / 樓宇買入價 ，如果有做樓按的話，槓桿後回報計算是(12個月租金 - 12個月管理費- 12個月的利息支出- 稅金)/ 首期付出的資金。只有蘋果對蘋果的計算及比較，才能知道這物業投資是否比其他投資如債券、股票更值得!
而支本增值方面，則主要包含兩大原素: (i) 市場供求問題帶來的價格提升，(ii) 被收購重建的收購金額。 在這裡，筆者建議大家入市前，要做足功課，鎖定一至兩個地區後，再進而看看該區不同樓盤的比較。
今集，先跟大家分享一下不同地區空置率的問題，空置率高，代表供過於求問題嚴重，對租金、樓價帶來一定的負面影響。根據政府發出的2020香港物業報告，全港空置率最高的地區是大埔區，空置率高達9.4%，即10間屋約有1間是空置的。近年，大埔吐露港一帶的樓盤，無論租金或樓價，一直低水，而且不斷有低價的樓盤推出，個人認為自住還可以，但有興趣投資該區的朋友，真的要認真再三考慮。
空置率低的地區是葵青 (0.7%)及黃大仙區 (0.8%)，交通、生活配套方便、少新樓供應，應該是其空置率低的原因。其次，空置率較低的地區有荃灣及油尖旺區，分別為2.0%及1.9%。
作為投資者，出租出售都好，最緊要是要有牙力，有牙力就可以企硬價錢，爭取更高的回報，然而，地區空置愈低，業主的牙力則愈大。
********後記: 受家父 - 退休型地產代理Mr. Jackson所托，在這裡幫他賣賣廣告，如大家讀者/朋友有興趣買新樓(任何地區)，可以聯絡他: 60388120 Jackson; 筆者已為大家爭取了明碼實價50%回佣 (告訴他，是Mr.D介紹便可)，回佣未必是最高，但好比跟不認識的agent以不能兌現的高回佣欺騙了，得不償失。如果大家見到家父，可能會有一點似曾相識的感覺，因為他經常被電視台/youtube 邀請做睇樓團嘉賓。********
No comments:
Post a Comment